In het afgelopen kwartaal verkochten NVM-makelaars meer woningen tegen licht gestegen prijzen. Het aanbod aan nieuwbouwwoningen groeide, maar nog altijd neemt de krapte toe. Dat blijkt uit de woningmarktcijfers over 2023 van de NVM.

NVM-makelaars verkochten in het vierde kwartaal van 2023 bijna 36.500 bestaande koopwoningen, 12% meer ten opzichte van het vierde kwartaal 2022. De mediane verkoopprijs van een bestaande woning bedroeg in het vierde kwartaal € 434.000. Dat betekent voor het derde kwartaal op rij een prijsstijging.

De gemiddelde verkoopprijs ligt nu 5,3% hoger dan in het vierde kwartaal 2022. Aan het einde van het afgelopen kwartaal stonden 11% minder woningen te koop dan in het derde kwartaal 2023 en zelfs 26% minder dan in het vierde kwartaal 2022. De krapte op de koopwoningmarkt neemt daarmee verder toe.

8% méér nieuwbouwwoningen dan kwartaal eerder

De nieuwbouwmarkt herstelt zich enigszins in het vierde kwartaal 2023, maar blijft nog altijd op een historisch laag niveau. NVM-makelaars verkochten in het afgelopen kwartaal ruim 6.100 nieuwbouwwoningen, een toename van 8% ten opzichte van een kwartaal eerder. De mediane verkoopprijs van een nieuwbouwwoning lag in het vierde kwartaal 2023 op € 468.000. Het aanbod nieuwbouwwoningen lag op ruim 19.500 woningen, het hoogste punt sinds begin 2016.

‘Communicerende vaten’

Lana Gerssen, voorzitter NVM-vakgroep Wonen, pleit wederom voor meer bouwen: “De markt van bestaande koopwoningen en nieuwbouw zijn communicerende vaten. Méér nieuwbouw ontlast de markt van bestaande woningen waar het aanbod nu krimpt en de prijzen stijgen. Een divers en daarmee passend aanbod nieuwbouw brengt de noodzakelijke doorstroming en verduurzaming op gang.”

‘Overbruggingskosten vormen obstakel’

Chris van Zantwijk, vice-voorzitter NVM-vakgroep Wonen: “De hoge overbruggingskosten tijdens de bouw vormen een financieel obstakel voor kopers. Wij zien kansen in het verkorten van de bouwtijd, het naar achter schuiven van betaaltermijnen en roepen op om te onderzoeken of de hypothecaire aflossingsverplichting kan worden opgeschort tijdens de bouw. Dat geeft nieuwbouwkopers meer financiële ruimte en vertrouwen.”

Tekst loopt door onder de afbeelding

Transactieprijs 5,3% hoger dan jaar geleden

• NVM-makelaars verkochten in het vierde kwartaal 2023 bijna 36.500 woningen. Dit is een plus van 12% vergeleken met het vierde kwartaal 2022. Ten opzichte van het derde kwartaal 2023 is het 9% meer.

• De transactieprijs ligt in het vierde kwartaal van afgelopen jaar 3,1% hoger dan in het derde kwartaal. Op jaarbasis is de transactieprijs 5,3% hoger dan in het vierde kwartaal 2022. Dit in tegenstelling tot de afgelopen vier kwartalen, toen de jaar-op-jaar prijsontwikkeling steeds negatief was.

• De mediane transactieprijs komt daarmee in het vierde kwartaal 2023 uit op € 434.000.

• De prijs van tussenwoningen stijgt op kwartaalbasis met 4,3% naar € 396.000. Een hoekwoning noteert in het vierde kwartaal 2023 een prijs van € 414.000, een stijging van 2,6% op kwartaalbasis. De 2-onder-1-kapwoningen komen uit op € 472.000, een stijging van 2,6% ten opzichte van het derde kwartaal 2023. Vrijstaande woningen stijgen met 1,8% op kwartaalbasis naar een mediane verkoopprijs van € 627.000. De prijs van appartementen stijgt in een kwartaal tijd met 3,4% naar € 363.000.

• Vergeleken met een jaar geleden stijgen de prijzen van alle categorieën woningen met gemiddeld 5,3%. Tussenwoningen noteren een plus van 7,4%, hoekwoningen van 4,5%,

2-onder-1-kapwoningen gaan 7,5% in prijs omhoog, vrijstaande woningen 3,3% en appartementen 3,8%.

• In het vierde kwartaal 2023 is 53% van de verkochte woningen boven de vraagprijs verkocht. Een kwartaal eerder was dit 46% en een jaar geleden 45%.

• In het vierde kwartaal 2023 ligt de uiteindelijke verkoopprijs gemiddeld 1,3% boven de vraagprijs. In het derde kwartaal 2023 kwam de uiteindelijke verkoopprijs nog 0,3% hoger uit dan de vraagprijs.

• Het verschil tussen de vraagprijs en uiteindelijke verkoopprijs is bij tussenwoningen 2,9%, bij hoekwoningen 1,5%, bij 2-onder-1-kapwoningen 0,5% en bij appartementen 1,7%. Alleen bij vrijstaande woningen is het verschil tussen vraagprijs en verkoopprijs negatief: -1,6%.

• In het vierde kwartaal 2023 is een woning na gemiddeld 30 dagen verkocht. Dat is 2 dagen korter dan in het derde kwartaal 2023.

Krapte-indicator daalt van 2,6 naar 2,1

• Het aanbod op de Nederlandse koopwoningmarkt is met een krapte-indicator van 2,1 in het vierde kwartaal van 2023 weer wat kleiner geworden. In het derde kwartaal 2023 stond deze indicator op 2,6. De krapte-indicator drukt het aantal keuzemogelijkheden uit dat een koper op de woningmarkt heeft. Voor een evenwichtige woningmarkt met voldoende keuze moet de krapte-indicator tussen 5 en 10 liggen.

• In het vierde kwartaal van 2023 zijn 36.000 woningen te koop gezet. Dat is een stijging van 4% op kwartaalbasis, maar vergeleken met een jaar eerder is het 14% lager.

• Het aantal woningen in aanbod aan het einde van het vierde kwartaal 2023 daalde ten opzichte van het derde kwartaal met gemiddeld 11% voor alle typen. Het aanbod aan tussenwoningen daalde op kwartaalbasis met 17%, het aanbod aan hoekwoningen verminderde met 11% en 2-onder-1-kapwoningen noteren een afname van 16%. Ook het aanbod vrijstaande woningen en appartementen is ingezakt, beide met 9%.

• Op jaarbasis is de daling van het aanbod nog forser. Het aanbod aan tussenwoningen halveerde bijna: -45%. Het aantal aangeboden hoekwoningen nam met 34% af, en het aantal 2-onder-1-kap-woningen met 32%. Het aanbod aan vrijstaande woningen zakte met 12% en aan appartementen 19%.

• De mediane vraagprijs van te koop staande woningen komt uit op € 555.000. Dat is 1,8% hoger dan een kwartaal eerder. Op jaarbasis is de vraagprijs met 6,3% gestegen.

• De looptijd van het aanbod, dus de tijd dat een te koop staande woning gemiddeld te koop staat, is nu 74 dagen. Dat is 4 dagen langer dan in het derde kwartaal 2023 en 10 dagen langer dan in het vierde kwartaal 2022.

• Van alle woningen die in het derde kwartaal zijn aangemeld, is bijna de helft binnen één maand verkocht. Nog eens 19% is binnen twee maanden verkocht en 8% binnen drie maanden. De overige aanmeldingen staan nog te koop of zijn van de markt gehaald.

Tekst loopt door onder de afbeelding

Aantal transacties nieuwbouwwoningen blijft op historisch laag niveau

• In heel 2023 verkochten NVM-makelaars ongeveer 19.150 nieuwbouwwoningen.

• In het vierde kwartaal waren dat ruim 6.100 nieuwbouwwoningen. De markt herstelde zich met een plus van 8% ten opzichte van het derde kwartaal. Vergeleken met een jaar geleden steeg het aantal transacties zelfs met 57%. Niettemin blijft het aantal verkopen op een historisch laag niveau.

• De mediane prijs van de verkochte nieuwbouwwoning komt in het vierde kwartaal 2023 uit op € 468.000, dat is 0,9% lager dan het derde kwartaal. Vergeleken met een jaar geleden is de gemiddelde verkoopprijs 2,3% lager.

• De verdeling van het aantal verkochte woningen in het vierde kwartaal 2023 is: 4% tot € 250.000, 32% van € 250.000 – € 400.000, 26% van € 400.000 – € 500.000, 30% van € 500.000 – 750.000 en 8% vanaf € 750.000.

• In het vierde kwartaal 2023 staan ruim 19.500 nieuwbouwwoningen in aanbod; een stijging van 11% op kwartaalbasis en 17% hoger ten opzichte van het vierde kwartaal 2022. Dit is het hoogste punt sinds begin 2016.

• In het vierde kwartaal 2023 kwamen 8.150 nieuwbouwwoningen op de markt. Dit is 26% meer dan het derde kwartaal, maar 6% minder dan een jaar eerder.

• De mediane vraagprijs van de in aanbod staande nieuwbouwwoningen aan het eind van het vierde kwartaal 2023 komt uit op € 506.000. Dat is 3% lager ten opzichte van het derde kwartaal en 5,6% lager dan een jaar eerder.

• Het aandeel appartementen maakt in het vierde kwartaal met 46% het grootste deel uit van het nieuwbouwaanbod. Hoekwoningen maken 12% van het aanbod uit, 2-onder-1-kapwoningen 14% en vrijstaande woningen 8%. Tussenwoningen zijn goed voor 20% van het aanbod nieuwbouw.

Tekst loopt door onder de afbeelding

Cijfers Makelaarsvereniging Amsterdam

De woningmarkt in Amsterdam is vergelijkbaar met die in de rest van het land, zij het dat de situatie hier nog wat nijpender is, met een mediane transactieprijs van € 543.008 en een krapte-indicator van 1,9. Dat blijkt uit de nieuwste cijfers van de Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA).

Aanbod blijft dalen

• Tijdens het vierde kwartaal van 2023 zijn er in totaal 1.419 woningen aan de markt aangeboden door MVA-makelaars in de gemeente Amsterdam. Dit is een daling van 10,8% ten opzichte van een kwartaal eerder en een daling van 22,0% ten opzichte van het vierde kwartaal van 2022. Het aanbod daalt nog altijd.
• De mediane vraagprijs van een woning is het afgelopen kwartaal met 6,2% gestegen ten opzichte van het derde kwartaal van 2023: van € 671.130 naar € 721.838. In vergelijking met het vierde kwartaal van 2022 zien we een stijging van 9,1%. De mediane vraagprijs per m2 is 3,1% gestegen ten opzichte van een kwartaal eerder. Ten opzichte van het vierde kwartaal in 2022 zien we een stijging in de mediane vraagprijs per vierkante meter van 9,5% (van € 7.455 naar € 7.732).

Aantal transacties zelfde als twee jaar geleden

• MVA-makelaars verkochten in de gemeente Amsterdam tijdens het vierde kwartaal 2.274 woningen (voorlopig cijfer). Dit is een stijging, zowel ten opzichte van het vorige kwartaal (11,3%) als ook ten opzichte van hetzelfde kwartaal vorig jaar (13,1%, van 2.011 naar 2.274 woningen). Dit betekent dat het aantal transacties ongeveer gelijk is aan het aantal van twee jaar geleden: de teller stond in het vierde kwartaal van 2021 op 2.242.
• De totale mediane transactieprijs bedraagt dit kwartaal € 543.008 (voorlopig cijfer), dit is een stijging van 2,0% ten opzichte van de mediane transactieprijs in hetzelfde kwartaal van 2022. Het derde kwartaal van 2023 laat ook een stijging zien, namelijk 2,7%.
• Ook de mediane vierkante meterprijs laat een groei zien. Zowel ten opzichte van het vierde kwartaal van 2022 (7,3%) als ook ten opzichte van het derde kwartaal van 2023 (3,4%). De mediane vierkante meterprijs is gestegen tot € 7.711.
• Wanneer we de mediane vierkante meterprijzen afzetten tegen de verschillende woningtypen in vergelijking met het derde kwartaal van 2023 zien we een toename voor alle woningtypen, met uitzondering van vrijstaande woningen (-10,7%). De 2-onder-1-kapwoningen laten met 17% de grootste stijging zien. Appartementen blijven verantwoordelijk voor het grootste deel van alle transacties: 1.965 van alle 2.274 transacties.
• De mediane vierkante meterprijs van een appartement is met 7,4% gestegen ten opzichte van een jaar eerder en bedraagt nu € 7.994.-.
• De verkooptijd was in het vierde kwartaal van 2023 gemiddeld 27 dagen. Dat is korter dan het aantal dagen dat een woning zowel een kwartaal eerder als een jaar eerder te koop stond.

Transactieprijzen 4,3% hoger dan vraagprijzen

• In de gemeente Amsterdam werd het afgelopen kwartaal gemiddeld 4,3% boven de vraagprijs betaald voor een woning. Dit is een stijging ten opzichte van het derde kwartaal van 2023, toen werd er gemiddeld 2,5% meer betaald voor een woning. Hiermee wordt het verschil tussen de vraag- en transactieprijs weer iets groter, maar is het nog steeds dichter bij elkaar dan de afgelopen jaren. Twee jaar geleden, in het vierde kwartaal van 2021 bedroeg dit percentage nog 11,7%.
• Van het totaal aantal verkochte woningen werd in het laatste kwartaal van 2023 70% boven de vraagprijs verkocht. Ten opzichte van het vorige kwartaal is hier een lichte groei te zien (in Q3 van 2023 was het percentage 62%). Vergelijken we dit met het vierde kwartaal van 2022, dan zien we hetzelfde verschil, toen werd eveneens 62% van de woningen boven de vraagprijs verkocht.

‘Doorstroming stokt’

Jerry Wijnen, voorzitter MVA: “Omdat het aanbod afgelopen kwartaal toch weer terugloopt, daalt de krapte-indicator wederom en bereikt een zorgwekkend niveau. Doordat nieuwe woningen niet beschikbaar zijn, zetten verkopers hun huidige huis ook niet te koop en stokt de doorstroming. De conclusie is dat de senioren niet gaan verhuizen naar kleiner of gelijkvloers en de gezinnen niet naar groter kunnen. En de jongeren blijven langer thuis wonen omdat woonruimte eenvoudigweg niet beschikbaar is.”

Krapte-indicator

De krapte indicator van het vierde kwartaal van 2023 in de gemeente Amsterdam is 1,9, lager dan het vorige kwartaal en lager dan dezelfde periode in 2022. Het getal is nog steeds ruim verwijderd van de wenselijke 5, dat duidt op een gezonde woningmarkt.

Tekst loopt door onder de afbeelding

‘Alle partijen zijn nodig om aan bouwbehoefte te voldoen’

Jerry Wijnen: “Economische activiteit staat onder druk en de inflatie zal verder afnemen, daardoor zal de rente dalen. In combinatie met het toegenomen woningtekort kunnen veel mensen geen betaalbare huur- of koopwoning vinden. Vooral jonge alleenstaanden kunnen heel moeilijk instappen in de woningmarkt. En met het afnemen van het aantal huurwoningen in de vrije markt zullen de huurprijzen blijven stijgen. De enige manier om een kentering te creëren is grootschalige woningbouw, maar dit wordt nu al een tijdje gezegd en geschreven.”

“We zullen echt alle partijen nodig hebben om aan de bouwbehoefte te kunnen voldoen. De overheid is niet in staat dit alleen op te lossen. In mijn ogen is de samenwerking met de pensioenfondsen en particuliere investeerders de enige oplossing. Essentieel is dat deze partijen duidelijkheid krijgen en niet telkens wijzigingen in de regelgeving doorvoeren. Ik hoop dat we snel een nieuwe regering krijgen en dat ze voortvarend met volkshuisvesting aan de slag gaan, maar ik ben bang dat er nog heel wat water door de Amstel zal moeten stromen.”